지난 4월 잭파시님의 강의 수강 후 급거 인수한 오피스텔 세팅(매매, 전세 등)이 하나둘 마무리되고 있습니다.인수 관련해서 한 번 포스팅을 했는데요.
돈없는 투자자의 서울 원룸 투자기(무피, 플루피투자) 내가 즐겨보는 부동산 투자자 블로그 ‘옆집 잭파시님의 원룸 오피스텔 투자강의’를 4월에 수강한 이… blog.naver.com
중간 점검 차원에서 서울 오피스텔 투자를 복기해보려고 합니다. 서울 원룸 오피스텔 투자 이유
중간 점검 차원에서 서울 오피스텔 투자를 복기해보려고 합니다. 서울 원룸 오피스텔 투자 이유
22년 4월부터 매물 검색을 시작했는데 서초/강남 쪽 오피스텔은 제가 원하는 조건의 매물을 찾기가 힘들었어요.(10년 이하 오피스텔, 매매가 2억 이하, 갭 금액 최소) 그래서 어쩔 수 없이 기타 지역에 제가 접근 가능하고 잘 아는 지역 중심으로 접근했습니다.매일 3~4곳의 임장을 다니면서 지역별 특징 및 수요층을 파악할 수 있었고, 서울 송파, 영등포, 강서, 금천, 구로, 서대문, 동대문 지역을 중심으로 역세권에 지역별 1~3곳 정도 매수했습니다.인수가 기준(취득세 제외) 투자금은 최대 2000만원에서 최소 -600만원(플루피) 수준으로 투자를 진행하여 운이 좋아 대부분의 임대차 세팅을 문제없이 완료하였습니다. ●오피스텔 투자시 어려운점
1. 임차 가격 산정(보증 보험 한도 고려)-대부분의 세입자는 전세 보증 보험이 가능한 집을 찾는 경우가 많습니다. 게다가 매매 진행 중인 전세 계약은 더 보증 보험 가격 이상의 전세는 판매자와 중개사의 협력 없이는 불가능하다고 보면 좋은데요. -그래서 우선 KB하한가 또는 공시 지가 150%를 기준으로 전세를 맞춘다고 가정하면서 인수 가격을 결정하는 것이 위험을 줄일 수 있는 방법입니다.2. 반 전세 세입은 생각보다 잘 안 되다- 풀 비가 어려운 집은 가능하면 반 전세(보증금/월세 5~10)을 시도했습니다. 그러나 생각보다 반 전세 세입은 쉽게 풀리지 않았습니다. 매매/전세 동시 진행으로 광고가 어려운 부분도 있었지만, 전세보다 확실히 수요가 적은 것이 확인되었습니다. -향후의 연장 계약에는 약간의 집세를 달고 현금 흐름을 창출할 계획입니다.(현금 흐름도 오전!)3. 업무용 오피스텔 찾-종합 부동산세를 줄이기 위해서 업무용 오피스텔을 열심히 찾아다녔지만 이미 투자가들이 많이 쓸어 나갔는지 거의 주거용 오피스텔이었어요. -업무용 오피스텔을 찾기 때문에 판매상, 중개사들에게 이해시키고 문의 과정도 어려운 과정이었습니다.( 그래도 공시 지가 1억 이하의 지방 아파트 투자에 비하면 간단한 투자라고 생각합니다)4. 팔 수 있을까?- 파는 전략도 제대로 세우지 않으면 안 됩니다. 보통 아파트처럼 팔기 쉬울 리 없고, 오피스텔은 건물 감가상각이 이어집니다. 그렇다고 팔지 않는 자산도 아니다고 생각합니다. 아파트보다 어렵기 때문에 매도가 안 되서도 이끌어 갈 시스템 구축이 필요하다 아파트 등 다른 자산 처분 계획과 연계하고 오피스텔 매도를 어떻게 할지 고민이 필요하다고 볼 수 있습니다. 그래서 산 건 좀 오른?
아마 제일 궁금한 부분이 올라갔나? 그런 것 같은데요.제가 인수한 오피스텔 시세 흐름을 몇 가지 가져왔습니다.
결론부터 말씀드리면 매매가격은 큰 변동이 없고 거래량은 대체로 늘었습니다.강남은 조금 올랐다고 하는데 아직 다른 쪽 흐름은 좀 느리네요.하지만 거래량 자체는 확실히 과거에 비해 많아지고 있습니다. 금후의 계획
전세를 맞춰야 하는 오피스텔은 한 곳 정도가 더 남아 이것도 모니터링하면서 진행할 계획이고, 제가 생각하는 조건을 충족하는 매물이 나오면 추가 투자도 고민하고 있습니다.자산을 급격히 늘리면서 임대사업에 대한 책임감도 점점 높아지고 있습니다.현재 자산 규모를 제가 감당할 수 있을지 고민하고 있으며 최대한 리스크를 줄이면서 투자하는 것을 목표로 하고 있습니다.앞으로 오피스텔 투자의 호재로 보면 주택임대사업자 부활이 있습니다.주택임대사업자가 단기/장기 혹은 조정지역 종부세 합산 배제 등의 혜택이 추가되면 보유세 부담이 줄어 투자하기 좋은 상황으로 바뀔 것 같습니다.중간에 위기가 조금 있었지만 초보자의 행운이 찾아와서 아직 문제없이 진행되고 있습니다.이 운을 가볍게 생각하지 않고 더욱 리스크 관리에 집중하여 지속 성장하는 임대사업가가 되고 싶습니다.같이 보면 좋은 글
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